Freitag, 2. Dezember 2022

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The Sunshine State (Immobilienerwerb in Florida)

Ich war kürzlich in Florida – dem Rentnerparadies, wie manche sagen. Aber die sehr gepflegten Rentnerkolonien findet man vor allem an der Westküste. Fort Myers, Naples, Sanibel und so weiter. Die Ostküste dagegen, allen voran Miami Beach, ist dagegen recht lebendig, und das auch noch nach 22:00 Uhr.

Aber bleiben wir an der Westküste, bleiben wir bei den Rentnern. Vielleicht gehören Sie ja auch schon (bald) dazu und überlegen sich, in Florida Ihren „Lebensabend“, wie man so schön sagt, zu verbringen.

Was ist dabei in rechtlicher Hinsicht zu beachten?

1. Aufenthaltsrecht (Immigration)

Reinkommen ist relativ einfach. Gut, der 10 Stunden Flug kann einen schon etwas schlauchen. Aber das sitzen Sie schon ab. Vor dem Vorhang vielleicht etwas komfortabler als dahinter.

Als deutscher Staatsbürger brauchen Sie für Aufenthalte bis zu 90 Tagen am Stück kein Visum, sondern fallen unter das Visa Waiver Programm. Einfach nur das ESTA-Formular ausfüllen und fertig.

Schwieriger wird es, wenn Sie sich länger als 90 Tage am Stück in Florida aufhalten wollen. Dafür brauchen Sie dann nämlich ein Visum oder gleich eine Greencard. Je nach Zweck Ihres Aufenthaltes gibt es verschiedene Visumsarten, zum Beispiel ein B-2 Touristen Visum, ein E-1 Treaty Trader Visum oder ein E-2 Treaty Investor Visum. Die Voraussetzungen sind jeweils unterschiedlich. Am besten lassen Sie sich da von einem auf US Immigration Law spezialisieren Anwalt beraten.

Aber für eine erste Überwinterung im Sunshine State (bis zu 90 Tage am Stück) brauchen Sie, wie gesagt, kein Visum, sondern Florida heißt Sie auch so willkommen.

2. Immobilienerwerb

In Florida gibt es wunderschöne Häuser und Wohnungen, mit tropischen Gärten, direktem Zugang zum Strand und Blick aufs Meer.

Ein Immobilienerwerb ist aber immer auch eine komplexe Angelegenheit, bei der man die rechtlichen Rahmenbedingungen kennen und die örtlichen Gepflogenheiten beachten muss. Nicht alles läuft genauso ab wie in Deutschland.

2.1 Notar

Deutsche Notare sind qualifizierte Volljuristen, die Grundstückskaufverträge entwerfen und beurkunden. Dabei sind sie grundsätzlich neutral und beraten, in Grenzen, sowohl den Käufer als auch den Verkäufer.

Ein amerikanischer notary public dagegen ist in der Regel kein Jurist, sondern hat eher eine Sekretariatsfunktion. Er beglaubigt Unterschriften, aber er entwirft und prüft keine Verträge.

Amerikanische Grundstückskaufverträge werden nicht notariell beurkundet. Es fallen also auch keine Beurkundungkosten an. Lediglich die Unterschriften auf der „Eigentumsübertragungsurkunde“ selbst (Deed) werden notariell beglaubigt.

2.2 Grundbuch

Eigentum an einer Immobilie erwirbt man in Deutschland erst mit Eintragung im Grundbuch. Diese ist, wie die Juristen sagen, konstitutiv. Ohne Eintragung im Grundbuch kein Grundstückserwerb.

In Florida gibt es zwar auch sogenannte public records, die sind aber nicht mit dem deutschen Grundbuch vergleichbar. Die Eintragung in den public records ist keine Voraussetzung dafür, dass man Eigentum an einer Immobilie erwirbt.

Man kann sich umgekehrt auch nicht darauf verlassen, dass derjenige, dessen „Grundstückserwerbsurkunde“ (deed) in den public records registriert ist, tatsächlich auch Eigentümer ist. Deshalb tut man gut daran, die Eigentümerstellung des Verkäufers durch darauf spezialisierte Dienstleister überprüfen und versichern zu lassen (sog. title insurance).

2.3 Grundstückskaufvertrag

Wie in Deutschland auch, arbeitet man in Florida beim Erwerb von Immobilien mit Standardverträgen. Ein sehr populäres Vertragsmuster ist der AS IS Residential Contract For Sale and Purchase, der von den Florida Realtors (Maklerorganisation) und der Florida Bar (Anwaltskammer) entwickelt bzw. approved wurde. Dieses Vertragsmuster – 12 Seiten mit 618 fein säuberlich durchnummerierten Zeilen – wollen wir uns jetzt einmal etwas genauer ansehen:

2.3.1 Property Description

In Ziffer 1 wird das Objekt genauer beschrieben, also mit Adresse usw. Einbauten (fixtures, built-in appliances, built-in furnishings usw.) gelten als mitverkauft.

2.3.2 Purchase Price

In Ziffer 2 ist der Kaufpreis geregelt. Dieser wird aufgeteilt in verschiedene Anzahlungen bzw Teilzahlungen (deposits).

Ein initial deposit ist in der Regel mit Abgabe des Angebots durch den Käufer fällig.

Wichtig: Handelt es sich beim Verkäufer um einen Ausländer („foreign person“), dann muss der Käufer 15 % des Kaufpreises einbehalten und direkt an die amerikanische Steuerbehörde (IRS) abführen. Dies schreibt ein amerikanisches Steuergesetz (FIRPTA) so vor. Der Käufer ist also dafür verantwortlich, diesen Teil des Kaufpreises nicht an den Verkäufer zu bezahlen, sondern direkt an den Staat. Hintergrund: Der Verkäufer muss den Verkaufserlös in der Regel versteuern. Bei einem nicht ortsansässigen Verkäufer („foreign person“) kann sich der Staat aber nicht sicher sein, dass der Verkäufer dieser Pflicht auch tatsächlich nachkommt. Deshalb wird der Käufer hier quasi ersatzweise in die Pflicht genommen (FIRPTA tax withholding).

Die Zahlungsabwicklung erfolgt in aller Regel über einen sogenannten Escrow oder Closing Agent.

2.3.3. Offer und Counter-Offer

Vom Verfahren her ist es so, dass der Käufer ein Angebot (Offer) abgibt. An dieses ist er eine bestimmte Zeit gebunden. Innerhalb dieser Bindungsfrist kann der Verkäufer das Angebot annehmen, ablehnen oder ein Gegenangebot (Counter-Offer) unterbreiten. Auf dieses Gegenangebot muss der Käufer dann innerhalb von 2 Tagen antworten, wenn er es annehmen will.

2.3.4. Besitzübergang (Closing oder Effective Date)

Zum sogenannten Closing oder Effective Date geht der Besitz vom Verkäufer auf den Käufer über. Das AS IS Vertragsmuster sieht hier 2 Varianten vor: Entweder wird das Objekt unvermietet übergeben oder eben vermietet. Im letzteren Fall, wenn es also vermietet ist, muss der Verkäufer dem Käufer innerhalb von 5 Tagen nach dem Closing die schriftlichen Mietverträge übergeben. Der Käufer hat dann seinerseits 5 Tage Zeit, um sich zu überlegen, ob er vom Kaufvertrag zurückzutreten will.

2.3.5. Kosten (Closing Costs, Fees and Charges)

Ziffer  9 des Vertragsmusters schlüsselt auf, wer welche Kosten zu tragen hat.

2.3.6. Disclosures

Hierzu muss man vorab auf folgendes hinweisen: Bei einem AS IS Vertrag wird das Objekt in dem Zustand veräußert, in dem es sich befindet. Auf Deutsch etwa: „verkauft wie besichtigt und unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“.

Im Mustervertrag heißt das dann so:

„To the extent permitted by law, Buyer waives any claims against Seller … for any damages or defects pertaining to the physical condition of the Property that may exist at Closing of this Contract and be subsequently discovered by the Buyer … .“

Das ist für den Käufer grundsätzlich gefährlich, da er damit eventuelle Mängel des Objektes akzeptiert. In der gegenwärtigen Marktlage in Florida können die Verkäufer das jedoch in der Regel so durchsetzen.

Dennoch steht der Käufer nicht ganz rechtlos da. Der Verkäufer muss ihn nämlich von sich aus auf bestimmte Umstände ausdrücklich hinweisen. Dies geschieht unter anderem in Ziffer 10 des Vertragsmusters (Disclosures), wo es u.a. heißt:

„Seller knows of no facts materially affecting the value of the Real Property which are not readily observable and which have not been disclosed to the Buyer.“

Der Verkäufer mss den Käufer also auf ihm (= dem Verkäufer) bekannte versteckte Mängel hinweisen.

Nur um gleich im Anschluss noch einmal klarzustellen:

„Except as provided for in the preceding sentence, Seller extends no warranty and makes no representation of any type, either express or implied, as to the physical condition or history of the Property“.

Darüber hinaus garantiert der Verkäufer also für nichts.

2.3.7. Rücktrittsrecht (Right to Cancel)

Das entscheidende und wesentliche Gegengewicht zum Verkauf „AS IS“ (wie besichtigt) ist das Recht des Käufers, innerhalb von 15 Tagen nach dem Closing (Inspection Period) vom Vertrag zurückzutreten (Ziffer 12 des Vertrages).

Der Käufer wird und muss sich also nach der Übergabe das Objekt sehr genau ansehen bzw. durch sachkundige Berater untersuchen lassen (Inspection, Due Diligence). Wenn er dabei feststellt, dass die Immobilie nicht seinen Vorstellungen entspricht, kann er vom Vertrag zurücktreten. Dabei kommt es ausschließlich auf das Ermessen des Käufers an („in Buyer´s sole discretion“). Er muss seine Rücktrittsentscheidung also nicht mit konkreten Mängeln begründen. Im Falle eines Rücktritts erhält er die von ihm geleisteten Anzahlungen (deposits) zurück.

Umgekehrt gilt: Macht der Käufer innerhalb dieser 15 Tage von seinem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch, dann akzeptiert er das Objekt in dem Zustand, in dem es sich befindet. Spätere Mängelrügen sind ausgeschlossen.

„Unless Buyer exercises the right to terminate granted herein, Buyer accepts the physical condition of the Property …, and Buyer shall be responsible for any and all repairs and improvements …“.

Also man kann dem Muster nicht vorhalten, dass es den Käufer nicht wiederholt und explizit auf diese Konsequenzen hinweist.

2.3.8. Sonstiges

2.3.8.1 Die Parteien können vom Standardvertrag in einzelnen Punkten abweichen. Man spricht in diesem Zusammenhang von sogenannten Riders oder Addenda. Solche Abweichungen gehen dem Standardvertragstext vor.

Man kann theoretisch auch einen gänzlich anderen Vertragstext vereinbaren. Im Muster heißt es dazu ausdrücklich:

„Approval of this form by the Florida Realtors and the Florida Bar does not constitute an opinion that any of the terms and conditions in this Contract should be accepted by the parties in a particular transaction. Terms and conditions should be based upon the respective interests, objectives and bargaining positions of all interested persons“. …

Für die Praxis wird man aber feststellen müssen, dass sich dieses Muster durchgesetzt hat und dass Verkäufer in der Regel nicht bereit sind, substanziell davon abzuweichen.

2.3.8.2 Unter „Applicable Law and Venue“ findet sich dann noch, dass sich der Grundstückskaufvertrag nach dem Recht des US-Bundesstaates Florida richtet. Im Falle von Streitigkeiten sind die Gerichte des Bezirks (county) in Florida zuständig, in dem das Objekt liegt.

3. Erbrecht

Bleiben wir beim anwendbaren Recht. Die Rechtsnachfolge in Immobilien, die in Florida belegen sind, richtet sich nach dem Recht von Florida. Anders ausgedrückt: Für die Vererbung Ihrer Florida Immobilie gilt, auch wenn Sie Deutscher sind, nicht deutsches Recht, sondern das Recht von Florida.

Es schadet also nicht, wenn man sich im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie auch gleich ein paar Gedanken darüber macht, wie die Immobilie einmal vererbt werden soll. Das Recht von Florida bietet da durchaus einige interessante Möglichkeiten. Stichworte: Estate Planning, Trusts usw.

4. Gesellschaftsrecht

Jetzt werden Sie sich vielleicht fragen: Warum kommt er denn jetzt auch noch mit dem Gesellschaftsrecht daher? Ich will doch nur eine Immobilie in Florida erwerben.

Ja, wenn Sie die Immobilie tatsächlich nur selbst nutzen wollen, dann ist das mit dem Gesellschaftsrecht wahrscheinlich in der Tat nicht so wichtig.

Wenn Sie dagegen auch vorhaben, die Immobilie (teilweise oder zeitweise) zu vermieten, sollten Sie die sehr strenge Haftung des Immobilienbesitzers zum Beispiel gegenüber seinen Mietern im Auge haben. Wenn da ein Mieter zu Schaden kommt, kann der Eigentümer und Vermieter sehr schnell mit sehr hohen Schadensersatzforderungen konfrontiert sein.

Aus diesem Grunde – sowie aus steuerlichen und erbrechtlichen Überlegungen heraus – wird von manchen Experten empfohlen, die Immobilie nicht im Privatbesitz zu halten, sondern eine Gesellschaft zu gründen, die dann als Eigentümer und Vermieter auftritt. Dafür empfiehlt sich eine Corporation (Inc) oder LLC (Limited Liability Company) mit Sitz in Florida.

Die andere Variante, die Immobilie zwar im Privateigentum zu halten, die Vermieterfunktion dagegen von einer Gesellschaft ausüben zu lassen, befreit Sie persönlich zwar von der vertraglichen Vermieterhaftung, nicht aber von der gesetzlichen Haftung als Eigentümer.

Aus diesem Grunde kommt die Gründung einer Gesellschaft zum Zwecke des Immobilienerwerbs daher manchmal durchaus in Betracht. Es muss ja nicht gleich eine Offshore Gesellschaft mit Sitz auf den Cayman Islands sein. …

5. Gesundheit, Krankenversicherung

Und jetzt noch ein letzter Aspekt: Arztkosten in Florida sind exorbitant hoch. Manche sagen, dass man an die entsprechenden Kosten in Deutschland ohne weiteres eine Null dranhängen kann.

Ob die Kosten tatsächlich zehnmal so hoch sind wie hierzulande, sei mal dahingestellt. Ein längerer Krankenhausaufenthalt, sei es unfallbedingt oder weil man im Alter eben häufiger mal einen Arzt braucht und gegebenenfalls auch einmal schwerer erkrankt, ist aber auf jeden Fall ein Kostenfaktor, den man mit bedenken sollte. Für das Geld, das ein längerer KH-Aufenthalt kostet, kauft man sich dann doch lieber ein Boot; das macht mehr Spaß.

Viele Krankenversicherungen enthalten nur einen zeitlich stark eingeschränkten Auslandskrankenversicherungschutz, zB nur für 45 Tage. Wenn man also vorhat, sich längere Zeit in Florida aufzuhalten oder gar nach Florida umzusiedeln, ist dringend zu empfehlen, dies auch mit der eigenen Krankenversicherung abzustimmen und gegebenenfalls einen zusätzlichen oder gar alternativen Versicherungsschutz einzudecken.

6. Fazit

Ein Immobilienerwerb in Florida, um dort als Best Ager die Zeit seines Lebens zu verbringen, ist eine interessante Option, zumindest für manche. Wenn man die relevanten rechtlichen und sonstigen Aspekte bedenkt und berücksichtigt, dann kann das eine richtig schöne Zeit werden.

Gut, man kann den Winter auch auf Mallorca verbringen. Dort gibt es auch Sonne, Meer und Strand. Aber die Temperaturen im Dezember und Januar sind halt dann doch nicht ganz so angenehm wie in Palm Beach.

Apropos Palm Beach: Wissen Sie, warum das Anwesen von Donald Trump in Palm Beach Mar-a-Lago heißt? Weil es, bei etwas beschönigender Sichtweise, auf der einen Seite vom Meer (Mar auf Spanisch) und auf der anderen vom Lake Worth (Lago) begrenzt wird. Mar-a-Lago, vom Meer zum See. – Also wenn Sie das jetzt nicht für Florida begeistert, dann weiß ich auch nicht. …

Dr. Wolfgang Gottwald
Rechtsanwalt/Attorney at Law

DR. GOTTWALD
Rechtsanwalt
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