Quitclaim – der Begriff klingt irgendwie Lateinisch und hat wahrscheinlich auch lateinische Wurzeln. Trotzdem handelt es sich um einen durchaus gängigen Begriff im US-amerikanischen Immobilienrecht.
1. Im Kern geht es um folgendes:
Bei einem Quitclaim Deed überträgt eine Partei (Transferor, Grantor) die Rechte, die er oder sie an einer Immobilie hat, auf einen anderen (Transferee, Grantee).
Quitclaim Deeds beinhalten keinerlei Garantien. Während bei einem „normalen“ Übertragungsgeschäft der Veräußerer zusichert, dass er tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist, ist das bei einem Quitclaim anders. Hier überträgt der Grantor vielmehr nur diejenigen Rechte, die er eben an der Immobilie hat. Nicht mehr und nicht weniger. Insbesondere sichert er dem Erwerber nicht zu, dass er beispielsweise Eigentümer der Immobilie ist.
2. Wann macht man so etwas? Wozu ist so etwas gut?
Nun, zum Beispiel bei Übertragungsakten innerhalb der Familie, wenn also beispielsweise der Mann im Zuge einer Scheidung seinen hälftigen Miteigentumsanteil an der Familienwohnung auf die Frau überträgt (oder umgekehrt).
Häufig werden Quitclaims auch im Falle einer Schenkung verwendet, wenn der Schenker (s)eine Immobilie also unentgeltlich auf einen anderen übertragen, dabei aber nicht auch noch irgendwelche Zusicherungen übernehmen möchte.
3. Wo steht´s im Gesetz?
Geregelt ist das ganze in New York in Section 258 Real Property Law. Das Gesetz stellt hierfür auch verschiedene Vertragsmuster zur Verfügung.
4. Formalien
In der Vertragsurkunde (Deed) muss die Immobilie sachgerecht beschrieben werden. Außerdem bedarf die Übertragung der Unterzeichnung vor einem Notar (notary public). Im Anschluss daran wird der Vorgang beim County Clerk registriert (recorded).
5. Steuern
Steuerlich fällt eine sogenannte Real Estate Transfer Tax an. Zu diesem Zweck müssen bestimmte Formulare ausgefüllt und eingereicht werden.
6. Zusammenfassung
Um es noch einmal auf den Punkt zu bringen: In einem Quitclaim Deed sichert der Übertragende dem Empfänger nicht zu, dass er tatsächlich Eigentümer der Immobilie oder des Immobilienanteils ist, den er da überträgt. Vielmehr überträgt er nur diejenigen Rechte an der Immobilie, die ihm selber zustehen. Nicht mehr und nicht weniger. Häufigste Anwendungsfälle sind Scheidungen und Immobiliengeschäfte innerhalb der Familie.
